Der Erwerb einer Liegenschaft stellt sowohl in finanzieller als auch in persönlicher Hinsicht eine bedeutende Entscheidung dar. Umso wichtiger ist es, die rechtlichen Auswirkungen einzelner Vertragsklauseln genau zu kennen und zu verstehen.
In Kaufverträgen findet sich häufig die Formulierung, dass „der Kaufgegenstand wie besichtigt übernommen wird“. Diese sogenannte Besichtigungsklausel kann insbesondere für Käufer älterer Immobilien erhebliche rechtliche Konsequenzen haben und birgt nicht zu unterschätzende Risiken.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (OGH) gilt, dass der Verkäufer für jene Mängel nicht haftet, die bei einer ordnungsgemäßen Besichtigung für den Käufer erkennbar gewesen wären. Maßgeblich ist dabei, ob ein durchschnittlich sorgfältiger Käufer den Mangel bei entsprechender Aufmerksamkeit hätte wahrnehmen können.
Sind bei der Besichtigung bereits Anzeichen für mögliche Mängel erkennbar – wie etwa Feuchtigkeitsspuren, Risse im Mauerwerk oder sonstige Auffälligkeiten – trifft den Käufer eine entsprechende Erkundigungs- und Nachforschungspflicht. Unterlässt er es, diesen Hinweisen nachzugehen oder weiterführende Untersuchungen zu veranlassen, kann er sich später regelmäßig nicht mehr auf Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer berufen.
Gerade bei älteren Gebäuden ist daher besondere Vorsicht geboten. Wird beispielsweise ein Objekt trotz erkennbarer Feuchtigkeitsspuren erworben und stellt sich im Nachhinein ein umfassender Sanierungsbedarf heraus, kann die Haftung des Verkäufers aufgrund der Besichtigungsklausel ausgeschlossen sein.
Vor Unterfertigung eines Kaufvertrages sollte stets eine sorgfältige Besichtigung erfolgen. Bei erkennbaren oder vermuteten Mängeln empfiehlt sich die Beiziehung eines bautechnischen Sachverständigen. Darüber hinaus ist eine genaue Prüfung des Vertragsinhalts, insbesondere der Gewährleistungsregelungen, dringend anzuraten.
Eine fundierte rechtliche und technische Prüfung im Vorfeld kann helfen, kostspielige Überraschungen zu vermeiden und die eigene Rechtsposition nachhaltig zu sichern.